Каждый год в России увеличивается список ветхого и аварийного жилья. В замену непригодных для проживания домов, собственникам предлагают переселение в новые квартиры или же денежную сумму. Именно поэтому вопросы о компенсации за аварийное жилье в 2020 году особенно актуальны. Эксперт-оценщик Гладких Анна Юрьевна ответила на 7 наиболее популярных вопросов, связанных с оценкой аварийного жилья в Архангельске.
1. Что представляет собой выкупная цена аварийного жилья?
По сути, это рыночная стоимость жилья, находящегося в аварийном доме под снос. Но собственник не может получить аналогичную жилплощадь автоматически. Он обязан доплачивать разницу в цене между аварийным и новым жильём.
2. Компенсация за аварийное жилье в 2020 году. Кому стоит рассчитывать?
Возмещение гарантированно получат следующие лица:
- собственники, не имеющие возможности доплатить до полной стоимости жилья;
- граждане, у которых находится в собственности иная жилая недвижимость;
- собственники, отказавшиеся получить взамен старого жилья новое.
Выплаты местные власти осуществляют на основании оценки самих квартир. Кроме того, применяются вспомогательные коэффициенты.
На новую квартиру имеют право:
- собственники, согласные доплатить недостающую сумму до полной стоимости жилья;
- люди, нанимающие жильё на основании договора социального найма.
3. Как для аварийного жилья определяется выкупная цена?
Согласно п. 7 Ст. 32 ЖК РФ, она формируется из:
- рыночной стоимости квартиры на текущий момент;
- цены принадлежащих собственнику долей имущества общего пользования и земли под домом;
- расходов собственника на оформление документов для нового жилья;
- затрат на услуги риэлтора или агента по недвижимости;
- расходов, связанных с переездом;
- убытков от расторжения договора аренды, понесённых гражданином (если квартира сдавалась в наём);
- расходов на аренду жилья во время поиска новой квартиры;
- компенсации собственникам за капитальный ремонт, если он не проводился.
Формула, по которой рассчитывается выкупная стоимость, выглядит так: РСЖ + ЦИО + УВ и Уб = ВЦ
РСЖ – рыночная стоимость жилья
ЦИО – цена имущества общедомового
УВ иУб – упущенная выгода и убытки
ВЦ – выкупная цена
В этой формуле рыночная стоимость квартиры составляет 80%. Чаще всего администрация учитывает только этот показатель.
Чтобы получить все причитающиеся компенсационные выплаты, собственник должен предоставить договоры, документы и чеки, подтверждающие все понесённые им расходы.
4. Как происходит процедура выкупа аварийного жилья администрацией?
Данная процедура регулируется Постановлением РФ № 47 от 2006 года. Представляет собой алгоритм следующих действий:
- Присвоение объекту аварийного статуса.
- Вынесение решения о расселении.
- Установление стоимости 1 кв.м. жилья, признанного аварийным.
- Расчёт общей площади, находящейся в собственности владельца. В неё входят: площадь аварийной квартиры и доля, принадлежащая собственнику в общедомовом имуществе.
- Направление собственникам уведомления о расселении.
- Определение выкупной цены.
- Перечисление средств на счёт собственников.
5. Что делать, если собственник не согласен с вынесенным решением?
Несомненно, полученной суммы не хватит на покупку альтернативного жилья. Но даже с учётом этого, компенсационная выплата за аварийное жильё довольно часто занижается представителями власти. Если собственника не устраивает величина компенсации, он может защитить свои права в суде, предварительно обратившись к компетентному независимому оценщику.
При его выборе, согласно Закона № 135 от 1998 года, должны быть учтены следующие моменты:
- лицензия на данный вид деятельности;
- наличие оценщика в едином реестре;
- положительные отзывы и рекомендации.
Услуги оказываются согласно договору, который заключается между заказчиком и экспертной организацией. Все расходы несёт заказчик.
6. Какой пакет документов необходимо предоставить экспертам для оценки аварийной собственности?
Независимая оценочная компания запросит у собственника определённые документы, либо их копии:
- документ, определяющий право собственности;
- паспорт заказчика, являющегося собственником;
- паспорт кадастровый;
- документ о признании недвижимости аварийной;
- экспликация, поэтажный план.
Для получения более полной картины оцениваемого объекта, компания-оценщик может расширить этот список.
7. Какие существуют методики оценки аварийного жилья?
Рыночная цена объекта определяется как стоимость обычного жилья, а не аварийного. Ведь после присвоения такого статуса, жильё идёт под снос и стоимость его фактически равна нулю. Оценщик должен в качестве примера подобрать недвижимость того же года постройки, но пригодную для проживания. Чтобы оценить аварийное жильё, используют два подхода: рыночный (сравнительный) и затратный.
При сравнительном подходе используется опыт оценщика, полученный при продаже в этом регионе аналогичного жилья.
Второй же вариант предполагает создание «виртуальной» ситуации. Когда предполагается возведение с нуля недвижимости, аналогичной оцениваемой.
Сначала учитываются все расходы на строительство, затем уровень износа. После этого определяется рыночная стоимость. Но аварийное состояние не учитывается. В основном второй способ используется для подкрепления результатов, полученных с помощью первого. Аварийное жильё оценивается с применением методов, которые учитывают факторы, влияющие на цену:
- состояние экологии в районе;
- наличие парков, водоёмов и т.д.;
- качество дорог, доступность транспорта, степень благоустройства территории;
- наличие инфраструктуры: образовательных и медицинских учреждений, служб противопожарной безопасности;
- особенности расположения относительно объектов промышленности, деловых центров, автомобильных трасс, железной дороги, зелёных массивов, свалок и др.;
- характеристики самого объекта: его площадь, использованные материалы, форма, этажность, год постройки и планировка;
- состояние инженерно-технических коммуникаций.
Будут ли учтены все эти факторы, зависит от опыта оценщика. Игнорирование хотя бы одного из них может существенно повлиять на стоимость объекта.
Проведённые расчёты отражаются в отчёте об оценке выкупной стоимости аварийного жилья. Этот документ является официальным и обладает юридической силой. Поэтому он используется при обращении в суд в качестве главного аргумента. Чтобы отчёт об оценке не вызвал замечаний, он должен отвечать требованиям всех существующих законов, которые являются определяющими в сфере оценочной деятельности.
Если вам нужна помощь в оценке аварийного жилья в Архангельске, обращайтесь к специалисту Гладких Анне Юрьевне по тел. +7 (909) 556-01-23.