Оценка недвижимости

Независимая оценка недвижимости является одной из самых трудоемких и, зачастую, длительных по реализации направлений оценки. Оценка рыночной стоимости недвижимого имущества может включать в себя проекты по оценке различных видов стоимости таких объектов как: имущественные комплексы, складские помещения, офисные площади, торговые помещения, жилая недвижимость (квартиры, коттеджи), земли сельскохозяйственного назначения и так далее. Зачастую независимая оценка стоимости недвижимого имущества является частью проектов по оценке бизнеса, в частности основных средств и других недвижимых материальных активов.

В современных экономических реалиях кроме случаев обязательной оценки собственности, часто бывает необходимо привлекать оценщиков и в ряде других случаев. Зачастую, стоимость собственности является очевидной для ее владельцев или возможных покупателей или устанавливается в ходе проведения переговоров (торга). Однако, после проведения специалистом независимой оценки, ее стоимость может быть значительно скорректирована. Для определения этой реальной стоимости и прибегают к нашим услугам.

В каких случая нужна независимая оценка объектов недвижимости

Оценка объектов недвижимости требуется при совершении каких-либо сделок. Наиболее часто оцениваются квартиры при совершении купли-продажи. При высоких ценах на недвижимое имущество такой подход становится очень практичным и оправданным, т.к. продавец и покупатель руководствуются именно рыночной ценой собственности, переходящей из рук в руки.

Также такая услуга необходима при:

  • кредитование под залог;
  • определение арендной ставки;
  • любые формы сделок по купле и продаже;
  • определение страховых сумм;
  • совершении  нотариальных действий;
  • судебные споры по объектам недвижимости;
  • страховании собственности;
  • принятии ряда управленческих решений;

 

Факторы, влияющие на цену объекта недвижимости

Таких факторов очень много и учесть их все может только специалист-оценщик. Наиболее значимыми из них являются:

  • Местоположение;
  • проект и конструкция оцениваемого объекта недвижимости;
  • год постройки и ввода в эксплуатацию;
  • полезная площадь;
  • наличие всех необходимых коммуникаций и их состояние;
  • техническое состояние;
  • инфраструктура места расположения, транспортная доступность.

Оценка зданий

Оценка зданий (помещений) — одна из наиболее востребованных услуг на современном рынке. Наиболее часто оценка здания (помещений) заказывается для получения кредита в банке или определения стоимости имущества для страховой компании. Также часто производится оценка здания (помещений) для вклада в уставной капитал и постановки на баланс компании.

Специалисты нашей оценочной компании при выполнении работ по оценке здания (помещений) могут определить, как стоимость квадратного метра здания, так и стоимость ставки арендной платы.

При проведении оценки желательно предоставить оценщику доступ к зданию или помещению. В результате визуального осмотра, оценщик может получить данные, отсутствующие в предоставленных документах, которые могут быть не учтены в процессе составления отчета об оценке.

Оценка стоимости зданий (помещений) включает процесс сбора информации на рынке нежилой или жилой недвижимости.

Оценка здания может быть проведена в отношении зданий промышленного, социального или культурного назначения.

Основными ситуациями оценки зданий являются:

  • Сделки купли-продажи зданий;
  • Оценка зданий, предлагаемых кредитному учреждению в качестве предметов залога при оформлении различных кредитов;
  • Оценка здания для страховых компаний при определении величины страховой суммы;
  • Оценка зданий для нотариальных действий с объектами недвижимости для исчисления размеров выплаты государственной пошлины;
  • Оценка зданий при разрешении имущественных споров;
  • Оценка зданий для определения восстановительной стоимости при переоценке;
  • Оценка здания для внесения в уставной капитал или постановки на баланс предприятия.

Что касается самой процедуры оценки, то она состоит из осмотра здания нашим специалистом и составления отчета об оценке — стандартного документа, удовлетворяющего всем требованиям закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» и Стандартов оценочной деятельности, утвержденных Приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20 мая 2015 года № 297 (ФСО №1), № 298 (ФСО № 2), №299 (ФСО № 3), № 611 (ФСО № 7) от 25.09.2014 года.

Срок проведения оценки – 3 — 5 дней от даты заключения договора.

Возможен вариант ускорения процесса оценки, в случае готовности всего пакета документации, до двух дней.

Стоимость оценки зданий и сооружений зависит от площади оцениваемого объекта и составляет от 5000 рублей и выше.

Оценка земельных участков

Целью рыночной оценки земельного участка является определение рыночной стоимости земельного участка на дату оценки независимыми оценщиками в соответствии с принятыми стандартами и методами оценки.

Целью оценки земельных участков может быть:

  • совершение сделки купли-продажи, дарения, мены, ренты, наследования, аренды;
  • получение кредита под залог земель (ипотеки), в том числе сельскохозяйственного назначения;
  • разрешение имущественных споров;
  • подготовка пакета документов для судебных приставов;
  • проведение приватизации имущества; — оценка инвестиционных проектов;
  • проведение страхования;
  • проведение общей оценки стоимости предприятия при использовании затратного подхода (оценка недвижимости, как промежуточный этап);
  • оформление части недвижимости в качестве вклада в уставной капитал другого создаваемого предприятия;
  • определение размера ущерба, нанесенного недвижимому имуществу третьими лицами;
  • определение налоговой базы для исчисления налога на имущество.

Документами, необходимыми для оценки служат:

  • правоустанавливающие документы;
  • кадастровый паспорт (кадастровая выписка).

Стоимость оценки земельного участка зависит от его площади и разрешенного использования и варьируется от 4500 рублей до 9000 рублей.

Оценка загородных и дачных домов (частных домовладений)

Цели оценки схожи с целями оценки других видов частной собственности, а именно:

  • совершение сделки купли-продажи, дарения, мены, ренты, наследования, аренды;
  • получение кредита под залог земель (ипотеки), в том числе сельскохозяйственного назначения;
  • разрешение имущественных споров;
  • подготовка пакета документов для судебных приставов;
  • проведение приватизации имущества;
  • оценка инвестиционных проектов;
  • проведение страхования;
  • проведение общей оценки стоимости предприятия при использовании затратного подхода (оценка недвижимости, как промежуточный этап);
  • оформление части недвижимости в качестве вклада в уставной капитал другого создаваемого предприятия;
  • определение размера ущерба, нанесенного недвижимому имуществу третьими лицами;
  • определение налоговой базы для исчисления налога на имущество.

Необходимыми документами на частное домовладение являются:

  • свидетельство о государственной регистрации права;
  • правоустанавливающие документы;
  • техническая документация.

Стоимость оценки составляет от 5000 рублей.

Цели оценки схожи с целями оценки других видов частной собственности, а именно:

  • совершение сделки купли-продажи, дарения, мены, ренты, наследования, аренды;
  • получение кредита под залог земель (ипотеки), в том числе сельскохозяйственного назначения;
  • разрешение имущественных споров;
  • подготовка пакета документов для судебных приставов;
  • проведение приватизации имущества;
  • оценка инвестиционных проектов;
  • проведение страхования;
  • проведение общей оценки стоимости предприятия при использовании затратного подхода (оценка недвижимости, как промежуточный этап);
  • оформление части недвижимости в качестве вклада в уставной капитал другого создаваемого предприятия;
  • определение размера ущерба, нанесенного недвижимому имуществу третьими лицами;
  • определение налоговой базы для исчисления налога на имущество.

Необходимыми документами на частное домовладение являются:

  • свидетельство о государственной регистрации права;
  • правоустанавливающие документы;
  • техническая документация.

Стоимость оценки составляет от 2000 рублей.

Понятие недвижимости и этапы оценки

Существуют различия в понятии недвижимости как объекта оценки и в определении Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ).

Недвижимое имущество — это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или все, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами.

Под физическими объектами понимаются нерасторжимо связанные между собой земельные участки и расположенные на них строения.

Следовательно, под объектом оценки недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во-вторых, земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть:

  • здание (сооружение) или группа зданий (сооружений), расположенных на этом участке, подземные сооружения, относящиеся к данному участку;
  • обособленные водные объекты, многолетние насаждения;
  • инженерные сооружения и сети, осуществляющие подключение земельного участка и находящихся на нем зданий (сооружений) к объектам инфраструктуры квартала или города. Сюда же относятся доли собственности в объектах инженерной инфраструктуры, находящихся в совместной эксплуатации собственников недвижимости квартала или города;
  • стационарные сооружения благоустройства территории участка;
  • элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения, относящиеся к данному объекту недвижимости, но расположенные вне границ его земельного участка;
  • другие объекты, которые в совокупности с вышеперечисленными компонентами недвижимости составляют нерасторжимое конструктивное или функциональное целое.

Недвижимость может выполнять следующие функции:

  • удовлетворять личные потребности индивида в жилище, отдыхе, развлечениях (в этом случае к недвижимости предъявляются требования, определяемые естественными свойствами и личными предпочтениями индивида);
  • функционировать в качестве фактора производства, выступающего в форме основных производственных фондов (здания, сооружения);
  • служить источником дохода, предназначенного для ведения бизнеса (недвижимостью такого вида владеют для получения устойчивых доходов на вложенный (инвестированный) капитал);
  • обладать кроме естественных свойств общественными свойствами, т. е. способностью удовлетворять, как любой товар, общественные потребности.

В соответствии со статьей 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все то, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их значению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения.

К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. К недвижимым объектам может быть отнесено и иное имущество, существенным признаком которого, с юридической точки зрения, является обязательная регистрация прав, независимо от того, каковыми они могут быть — правом собственности, правом пожизненного владения, хозяйственного ведения или постоянного использования, ипотекой, сервитутом и иными правами, предусмотренными ГК РФ. К недвижимости может быть отнесено и иное имущество. Так, согласно ст. 132 ГК РФ, «предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, признается недвижимостью». Вещи, которые не относятся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

Можно выделить следующие признаки недвижимости:

  • недвижимость невозможно перемещать без нанесения объекту ущерба;
  • недвижимость прочно связана с землей, причем не только физически, но и юридически;
  • долговечность объекта инвестирования;
  • каждая конкретная недвижимость уникальна по физическим характеристикам и с точки зрения инвестиционной привлекательности;
  • недвижимость невозможно похитить, сломать или потерять при обычных условиях;
  • стоимость недвижимости высока, а ее дробление на имущественные доли затруднительно, а в иных случаях и невозможно;
  • информация о сделках с недвижимостью часто является недоступной;
  • потеря потребительских свойств или перенос стоимости в процессе производства происходит постепенно по мере износа;
  • полезность недвижимости определяется способностью удовлетворять специфическую потребность человека в жилой и производственной площадях;
  • возможность положительного либо отрицательного влияния нового строительства на стоимость прилегающих земель, зданий;
  • существует тенденция к увеличению стоимости недвижимости со временем;
  • существуют специфические риски, присущие недвижимости, как объекту инвестирования: риск физического повреждения под воздействием природных и техногенных факторов, риск накопления внешнего и функционального износа, финансовый риск, связанный с условиями пересмотра арендной платы;
  • строгое государственное регулирование сделок с недвижимостью.

Принятый Федеральный закон «Об оценочной деятельности» и Федеральные стандарты оценки не содержат определения термина недвижимость, поэтому практикующие оценщики руководствуются международными стандартами, монографиями и учебной литературой, в которой к недвижимости относят землю и всё, что с ней неразрывно связано. Оценщики рассматривают недвижимость как физический объект, однако не менее важной стороной оценки недвижимости является изучение связанных с ней имущественных прав. В связи с этим при оценке недвижимости проводится разделение терминов «недвижимость» и «недвижимое имущество».

Недвижимость – это земельный участок и физические, осязаемые и не подлежащие перемещению объекты (строения), прочно связанные с землей.

Недвижимое имущество подразумевает комплекс прав и выгод, неразрывно связанных с собственностью на вещественную недвижимость.

Право собственности означает осуществление собственником комплекса прав, включая права владения, распоряжения и пользования имуществом. Собственник имеет право по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам, и не нарушающие права и интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Оценка недвижимости предполагает оценку, как абсолютного права собственности, так и частичного имущественного права, которое возникает при продаже, сдаче в аренду и включает право собственности арендодателя и вещное право арендатора.

В соответствии с п. 16 ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» от 20 июля 2007 года N 256 проведение оценки включает следующие этапы:

  1. Заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку.

Основанием для проведения оценки является договор на проведение оценки, заключенный заказчиком с оценщиком или с юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор.

Договор на проведение оценки должен содержать:

  • объект оценки;
  • вид стоимости имущества (способ оценки);
  • размер денежного вознаграждения за проведение оценки;
  • сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности»;
  • наименование саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, и место нахождения этой организации;
  • указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки;
  • указание на размер, порядок и основания наступления дополнительной ответственности по отношению к ответственности, установленной гражданским законодательством и Федеральным законом «Об оценочной деятельности», оценщика или юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор.

В договоре на проведение оценки, заключенном заказчиком с юридическим лицом, должны быть указаны сведения об оценщике или оценщиках, которые будут проводить оценку, в том числе фамилия, имя, отчество оценщика или оценщиков.

Договор на проведение оценки, как единичного объекта, так и ряда объектов должен содержать точное указание на этот объект или эти объекты, а также описание этого объекта или этих объектов.

Постановка задания на оценку является начальным этапом, на котором определяются и формулируются базовые параметры оценочного задания. Четкая постановка задачи необходима для полной и недвусмысленной трактовки характера задания на оценку, выбора методов оценки и толкования результатов, отраженных в отчете. Задание на оценку должно содержать следующую информацию:

  • объект оценки;
  • имущественные права на объект оценки;
  • цель оценки;
  • предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения;
  • вид стоимости;
  • дата оценки;
  • срок проведения оценки;
  • допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка.
  1. Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки.

Состав и объем необходимой информации, процедура ее обработки и анализа, число задействованных оценщиков, включая привлеченных специалистов, а также время, необходимое для обработки данных, зависят от поставленного задания, типа оцениваемой недвижимости и выбранных методов оценки.

Эффективность данного этапа зависит от тщательности предварительной организационной работы, которая требует определения характера и объема необходимых данных, информационных источников, а также составления графика работы, который особенно необходим для оценки крупных объектов недвижимости.

Для определения рыночной стоимости оцениваемой недвижимости необходимая информация классифицируется по ряду признаков.

По отношению к оцениваемому объекту информационный массив делят на внешние и внутренние данные.

В зависимости от характера информации различают общие и специальные данные, а также сведения о конкурентном спросе и предложении. Общие данные отражают динамику социальных, экономических, политических и экологических факторов, влияющих на состояние рынка недвижимости. Рассматриваемый вид информации должен учитывать происходящие изменения на региональном уровне и конкретном сегменте рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект.

Специальные данные содержат юридическую, физическую, географическую и экономическую характеристику недвижимости. Данный вид информации должен быть собран по сопоставимым объектам и оцениваемой недвижимости.

  1. Применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов. Оценка стоимости недвижимости обычно осуществляется с позиции трех основных подходов:
    • затратный подход;
    • сравнительный подход;
    • доходный подход.

Затратный подход исходит из предположения, что благоразумный инвестор не заплатит за недвижимость больше той суммы, в которую ему обойдется приобретение аналогичного земельного участка и строительство сходного по потребительским свойствам здания.

Сравнительный подход основан на предположении, что разумный покупатель не заплатит за объект больше той суммы, за которую он может приобрести на открытом рынке объект аналогичной полезности.

Доходный подход основывается на утверждении, что разумный покупатель не заплатит за объект больше суммы, которую оцениваемый объект недвижимости принесет в будущем в виде чистого дохода, скорректированной на инвестиционный риск.

  1. Согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки. Согласование результатов, полученных на основе различных подходов и методов, является последним этапом определения стоимости оцениваемого объекта недвижимости. На данном этапе оценки, прежде всего, необходимо осуществить проверку полученных результатов с целью выявления математических и логических ошибок, которые увеличивают степень расхождения результатов доходного, затратного и сравнительного подходов. Для получения итоговой стоимости объекта оценки оценщик осуществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки. Если в рамках применения какого-либо подхода оценщиком использовано более одного метода оценки, результаты применения методов оценки должны быть согласованы с целью определения стоимости объекта оценки, установленной в результате применения подхода. При согласовании результатов расчета стоимости объекта оценки должны учитываться вид стоимости, установленный в задании на оценку, а также суждения оценщика о качестве результатов, полученных в рамках примененных подходов. Выбранный оценщиком способ согласования, а также все сделанные оценщиком при осуществлении согласования результатов суждения, допущения и использованная информация должны быть обоснованы.
  2. Составление отчета об оценке. На последнем этапе оценки осуществляется передача заказчику подготовленного в письменной форме отчета об оценке, что является документальным подтверждением надлежащего исполнения оценщиком своих обязанностей. В отчете должны быть указаны дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Если определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии оценки и причины отступления.

В отчете должны быть указаны:

  • дата составления и порядковый номер отчета;
  • основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;
  • место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков;
  • точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;
  • стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;
  • последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;
  • дата определения стоимости объекта оценки;
  • перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки. Для проведения оценки отдельных видов объектов оценки законодательством Российской Федерации могут быть предусмотрены специальные формы отчетов. Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.